Può svolgere
attività agrituristiche ogni persona qualificata in base
dell'art.2135 cod.civ. o di leggi speciali; l'attività
non è riservata ai soli imprenditori agricoli a titolo
principale o ai coltivatori diretti; può svolgere tali
attività un familiare che dedichi in modo continuativo
il suo lavoro nell'impresa familiare ai sensi dell'art.
230/bis codice civile; anche una organizzazione
collettiva di imprenditori agricoli, e una cooperativa
possono farlo; la cooperativa può anche limitarsi a
fornire i soli servizi agrituristici, purché l'attività
agricola principale sia svolta dagli imprenditori
associati. Quello che occorre per poter svolgere
attività agrituristiche: occorre disporre di un'azienda
agricola, in proprietà, usufrutto, affitto, comodato, o
per un altro valido titolo. E’ necessario che si tratti
di un'azienda agricola in esercizio; pertanto non è
sufficiente, ad esempio, essere proprietari di un fondo
o di un casolare, ma occorre che sul fondo sia
effettivamente esercitata un operato di coltivazione,
allevamento o selvicoltura. E' possibile, però, in sede
di predisposizione del piano aziendale per l’inizio di
una nuova iniziativa prevedere l'avvio congiunto delle
attività, sia agrituristiche che di coltivazione,
allevamento o silvicoltura. Sono attività agrituristiche
esclusivamente le attività di ricezione e di ospitalità
esercitate attraverso l'utilizzazione della propria
struttura aziendale, in rapporto di connessione
complementare con le attività di coltivazione del fondo,
allevamento del bestiame e silvicoltura che devono
rimanere principali. Rientrano tra tali attività: - dare
stagionalmente alloggio, per soggiorno, in appositi
locali aziendali a ciò adibiti, con un massimo di 30
posti letto per ditta, salvo deroghe giustificate da
peculiari ragioni storiche ed esclusivamente nelle aree
individuate dai Comuni ai sensi dell’art. 6, 1° comma,
lett. a, secondo periodo, L.R. n. 76/1994. - ospitare
stagionalmente, all’aperto, turisti in campeggio muniti
di tende o altro mezzo di soggiorno autonomo, con un
massimo di 6 tende e 12 ospiti, per aziende aventi una
superficie di almeno 2 ettari e situate in zone montane
e svantaggiate; nelle zone diverse, l’ospitalità in
spazi aperti è consentita solo in quelle individuate dai
Comuni. - organizzare a favore degli ospiti attività
didattiche, culturali e da passatempo nell’ambito
dell’azienda, purché tipiche dell’ambiente rurale, ed in
connessione con le attività agricole aziendali; -
somministrare ai turisti aziendali per la consumazione
sul posto, cibi, alimenti e bevande ivi comprese quelle
a carattere alcoolico e superalcoolico, nei limiti e con
le modalità della normativa vigente in materia,
costituiti prevalentemente da propri prodotti tipici
dell’azienda o comunque da prodotti tipici della
regione. In zone particolari le province possono
autorizzare la somministrazione di viveri anche ai
clienti di passaggio. Sono in ogni caso consentiti la
degustazione e l’assaggio di cibi e bevande di propria
produzione. Per lo svolgimento di attività
agrituristiche occorre presentare: il programma di
miglioramento agricolo ambientale redatto ai sensi della
L.R. 14 aprile 1995 n. 64 e successive modificazioni,
dimostrando il carattere di principalità delle attività
di coltivazione del fondo, silvicoltura e allevamento
del bestiame rispetto al lavoro agrituristico. Il
rapporto di principalità si intende realizzato quando il
valore delle entrate derivanti dall’attività
agrituristica, sia inferiore a quello della produzione
lorda vendibile agricola ed il tempo lavoro impiegato
nella attività agricola sia superiore a quello impiegato
nell’attività agrituristica. Il rapporto di principalità
è presunto e, pertanto, non occorre la presentazione
dell’apposita relazione sopra indicata; nel caso di
aziende la cui attività di agriturismo sia limitata alla
ricezione e ospitalità di non più di 6 persone in
alloggi. Nel caso di aziende collocate in territori
montani, la principalità è calcolata con riferimento
esclusivo al tempo lavoro. La relazione ed il piano di
miglioramento aziendale vanno redatti nel rispetto di
quello previsto dall’art.5 L.R. n. 76/1994. Le attività
agrituristiche si possono svolgere esclusivamente
nell’area dell’azienda agricola, e nell’abitazione
dell’imprenditore agricolo che sia ubicata in
particolari centri abitati, individuati dalla Regione.
Qualora il fondo sia privo di fabbricati, esse possono
svolgersi nell’abitazione dell’imprenditore agricolo che
sia ubicata in particolari centri abitati, individuati
attraverso il Piano di indirizzo per l’agriturismo.
Possono essere utilizzati per attività agrituristiche
tali immobili: i locali siti nell’abitazione
dell’imprenditore agricolo ubicata nel fondo; i locali
siti nell’abitazione dell’imprenditore agricolo ubicata
nei centri abitati, individuati per mezzo del Piano di
indirizzo di cui alla legge regionale sull’agriturismo,
qualora l’imprenditore agricolo svolga il proprio lavoro
in un fondo privo di fabbricati sito nel medesimo Comune
o in un Comune limitrofo; gli altri edifici o parti di
essi, esistenti sul fondo e non più necessari alla
condizione dello stesso; i volumi derivanti da
interventi di ristrutturazione urbanistica o da
trasferimenti di volumetrie. Le costruzioni utilizzate
per attività agrituristica mantengono la loro
destinazione d’uso a scopi agricoli. Il restauro e
l’utilizzazione degli immobili deve avvenire nel
rispetto dei materiali costruttivi tipici, delle
tipologie, degli elementi architettonici e decorativi
caratteristici dei luoghi, con l’esclusione di tipologie
riferibili a monolocali. La realizzazione di opere ed
impianti di pertinenza ai fabbricati ad uso
agrituristico nonché delle aree per la sosta degli
ospiti campeggiatori, dovrà avvenire nel rispetto di un
loro inserimento nel paesaggio circostante, con
particolare cura per la sistemazione e gli arredi
esterni, e garantendo un efficace sistema di smaltimento
dei rifiuti e di dotazione idrica. L’agricoltore che
vuole svolgere attività agrituristiche deve richiedere
al Comune dove ha sede l’azienda l’autorizzazione
all’esercizio dell’attività agrituristica. A seguito di
questa sola richiesta, il Comune deve provvedere a
valutare i requisiti soggettivi di carattere penale
della persona fisica del richiedente, nonché attraverso
la conferenza dei servizi, i requisiti oggettivi delle
attività e quelli igienico sanitarie dei locali e la
classifica da concedere alla struttura recettiva. Con
l’unico provvedimento autorizzativo, il Comune concede
anche le eventuali concessioni edilizie occorrenti.
Anche per tale motivo, non vale il principio del
silenzio assenso. Con il provvedimento comunale di
autorizzazione si provvede all’automatica iscrizione
dell’imprenditore nell’Elenco Regionale degli operatori
agrituristici. Le attività agrituristiche possono essere
inserite in tutti i piani di miglioramento aziendale, ed
in tutte le iniziative agricole ammesse a contributi ed
inoltre possono beneficiare delle misure di sostegno
previste dal Piano regionale di indirizzo per
l’agriturismo. NOTA LEGISLATIVA: Le norme maggiormente
rilevanti sono: NORME NAZIONALI: Leggi: - Legge 29
giugno 1939, numero1497, Protezione delle bellezze
naturali, - Legge 30 aprile 1962, n.283, T.U. in materia
di Igiene e Sanità, - Legge del 9 febbraio 1963, n. 59,
Vendita diretta dei prodotti agricoli, - Legge 28
gennaio 1977, n. 10, Norme per la edificabilità dei
suoli, c.d..legge "Bucalossi", e successive modifiche e
integrazioni, - Regolamento 26 marzo 1980, n. 327,
Regolamento di esecuzione T.U. Igiene e Sanità, - Legge
17 maggio 1983, n. 217, Legge quadro sul turismo, -
Legge 8 agosto 1985, n. 431, Disposizioni urgenti per la
tutela delle zone di particolare interesse ambientale, -
Legge 5 dicembre 1985, n. 730, Disciplina
dell'agriturismo, - Legge 30 dicembre 1991, n. 415, art.
5, Regime fiscale, - Legge 11 febbraio 1992, n. 157,
Nuova legge sulla caccia, che prevede “aziende agri
turistico venatorie a fini di impresa agricola”.
Circolari applicative: - Circolare del Ministero
dell’Industria e Commercio, 11 aprile 1984, n. 190884,
che esclude l’obbligazione degli imprenditori agricoli
che esercitano attività agrituristiche di iscriversi
alla speciale sezione della C.C.I.A.A. per gli
imprenditori turistici prevista della legge quadro sul
turismo; - Circolare M.A.F., del 27 giugno 1986, n. 10,
che chiarisce i presupposti individuali ed oggettivi per
lo svolgimento di attività agrituristiche; - Circolare
Ministero delle Finanze – Direzione generale delle tasse
e delle imposte dirette sugli affari, 23 dicembre 1992,
n. 76, che fornisce chiarimenti sul regime fiscale
applicabile; - Circolare M.A.F 23 aprile 1993, n. 10382,
che specifica ad alcuni quesiti e fornisce alcune
precisazioni su problematiche manifestatesi nei primi
anni di applicazione della legge. NORME REGIONE TOSCANA:
- Legge .17 ottobre 1994, n.76, Disciplina delle
attività agrituristiche; - Legge 4 aprile 1995, n. 64, e
la Legge 27 novembre 1997, numero 88, Disciplina degli
interventi di trasformazione urbanistica e edilizia
nelle zone con prevalente funzione agricola
LA TRATTRICE AGRICOLA: Classificazione delle macchine
agricole - Le macchine agricole si distinguono in due
principali categorie, e cioè: SEMOVENTI: a) Trattrici
agricole con due o più assi b) Macchine agricole
operatrici ad un asse c) Macchine agricole operatrici a
due o più assi d) Motoagricole a due assi TRAINATE: a)
Macchine agricole operatrici portate b) Macchine
agricole operatrici semiportate c) Rimorchi agricoli 1.
MACCHINE AGRICOLE SEMOVENTI: Le macchine agricole
semoventi sono generalmente azionate da un motore
proprio e comprendono: a) Trattrici agricole con 2 o più
assi, con o senza piano di carico, con ruote o cingoli,
destinate a trainare, spingere, trasportare o azionare
strumenti, attrezzature portate o semiportate e rimorchi
impiegati nell’attività agricola (es. trattore
agricolo). b) Macchine agricole operatrici ad un asse,
guidate generalmente da un autista a terra ed
equipaggiabili con carrello separabile destinato al
trasporto del solo conducente. La massa complessiva deve
essere meno di 700 kg, compreso il conducente (es.
motocoltivatore e motofalciatrice). c) Macchine agricole
operatrici a 2 o più assi, equipaggiate con proprio
motore e destinate a particolari lavorazioni agricole.
Possono essere predisposte per l’applicazione di
speciali apparecchiature per lavorazioni agricole (es.
mietitrebbia). d) Motoagricole a 2 assi, dotate di
motore autonomo e atte al carico ed in possesso del
“Certificato di idoneità tecnica di circolazione”. Le
macchine agricole semoventi, se hanno almeno 2 assi
possono trainare un rimorchio di qualsiasi peso, mentre
quelle aventi 1 asse (motofalciatrice, motocoltivatori,
ecc.) non possono trainare rimorchi. 2. MACCHINE
AGRICOLE TRAINATE Le macchine agricole trainate sono
senza motore proprio e si agganciano ad una macchina
agricola semovente, eccetto quelle ad 1 asse, come per
es. il motocoltivatore. Possono essere di tipo: a)
portato (es. spargisementi, spandiconcime centrifugo) se
la loro massa poggia completamente sulla trattrice che
traina; b) semiportato (es. atomizzatore) se la loro
massa grava in parte sulla trattrice trainante ed in
parte sulle ruote dell’attrezzatura stessa trainata; c)
rimorchi agricoli trainabili da trattrice, con almeno 1
asse, destinati al trasporto di merci ed aventi massa
complessiva a pieno carico superiore a 1,5 t. I rimorchi
agricoli con massa complessiva a pieno carico fino a 1,5
t sono considerati parte integrante della trattrice
agricola. L’Immatricolazione e la revisione delle
macchine agricole Sono soggette ad immatricolazione e
quindi sono in possesso della carta di circolazione le
seguenti macchine agricole: - le trattrici agricole - le
macchine operatrici a due o più assi - i rimorchi
agricoli con massa complessiva a pieno carico superiore
a 1,5 tonnellate Non sono soggette ad immatricolazione e
quindi per la loro circolazione è richiesto solamente un
certificato di idoneità tecnica, le seguenti macchine
agricole: - le macchine operatrici semoventi con uno
asse - i rimorchi agricoli con massa complessiva a pieno
carico inferiore a 1,5 tonnellate - le macchine
operatrici trainate La carta di circolazione ed il
certificato di idoneità tecnica sono rilasciati entrambi
dalla Motorizzazione Civile che compete sul territorio
(M.C.T.C.), e riportano tutte le caratteristiche
tecniche della macchina agricola. Solo sulla carta di
circolazione sono inoltre riportati gli estremi
identificativi della targa di riconoscimento del veicolo
e le generalità del titolare. Targhe delle macchine
agricole Le macchine agricole semoventi, per circolare
su strada, devono essere munite sul lato posteriore di
una targa di riconoscimento contenente: - 2 caratteri
alfabetici - il marchio ufficiale della Repubblica
italiana - 3 caratteri numerici - un carattere
alfabetico I rimorchi agricoli, escluso quelli aventi
massa complessiva a pieno carico inferiore a 1,5
tonnellate devono essere muniti lateralmente di una
targa contenente i dati di matricola del rimorchio: - la
scritta “RIM. AGR.” - 2 caratteri alfabetici - il
marchio ufficiale della Repubblica italiana - 3
caratteri numerici - 1 carattere alfabetico La targa
ripetitrice per i rimorchi agricoli trainati (che deve
essere posta posteriormente al rimorchio), riporta
nell’ordine i caratteri della trattrice, ma al posto del
marchio ufficiale della Repubblica italiana la lettera
“R”. La targa di prova per le macchine agricole riporta
nell’ordine: - 2 caratteri alfabetici - il marchio
ufficiale della Repubblica italiana - la lettera “P” - 3
caratteri numerici - la scritta “MA” con le lettere
disposte verticalmente La targa non può essere
modificata, deve essere sempre pulita e, quando
previsto, illuminata dalla prescritta luce bianca in
modo da renderla leggibile a non meno di venti metri. La
revisione: Il Ministero dei Trasporti con il MIPA
possono disporre, con periodicità non inferiore ai 5
anni, la revisione generale o parziale delle macchine
agricole a partire dalla data della prima
immatricolazione. Un apposito regolamento stabilisce le
procedure, i tempi e le modalità di svolgimento della
revisione. Gli uffici della Direzione generale della
Motorizzazione Civile possono in qualsiasi momento
ordinare la revisione parziale o totale di singole
macchine agricole, qualora sorgano dubbi sulla
persistenza dei requisiti di sicurezza della
circolazione. Chi circola su strada con una macchina
agricola non sottoposta a revisione è soggetto, oltre al
pagamento di una multa, anche al sequestro della carta
di circolazione o del certificato di idoneità.
Assicurazione delle macchine agricole La legge 24.12.69
n. 990 e le successive modifiche, rendono obbligatoria
per tutti i veicoli a motore (escluso macchine agricole
e ciclomotori) l’assicurazione R.C.A.[2] (Responsabilità
Civile Autoveicoli). Solo dal 1 ottobre 1993 tale
obbligatorietà viene estesa anche ai ciclomotori ed alle
macchine agricole semoventi isolate e trainanti rimorchi
agricoli. In particolare la polizza assicurativa deve
garantire: 1. l’indennizzo dei danni, a seguito di
sinistro stradale, arrecati a persone, animali o cose
dalla circolazione della macchina agricola semovente
isolata e anche se trainante con rimorchio; 2.
l’indennizzo dei danni provocati dal rimorchio in sosta
cioè non attaccato alla motrice (rischio statico),
durante eventuali manovre a mano, guasto meccanico,
guasto di costruzione o difetti nella manutenzione; 3.
l’indennizzo dei danni arrecati alle persone
trasportate, solo nel caso che detto trasporto sia
previsto dalla carta di circolazione. Bisognerà quindi
provvedere a stipulare i seguenti contratti associativi:
Macchine agricole semoventi a 2 assi è obbligatorio
assicurare la macchina agricola semovente. Macchine
agricole trainanti rimorchi di massa complessiva
inferiore a 1,5 t Dato che questi rimorchi sono
considerati parte integrante della trattrice, è
sufficiente assicurare solo la macchina semovente.
Macchine agricole trainanti rimorchi di massa
complessiva superiore a 1,5 t è obbligatoria la
copertura assicurativa R.C.A. per la macchina agricola
trainante e anche la stipula di un’altra polizza per il
cosiddetto rischio statico per indennizzo cioè dei danni
provocati dal rimorchio staccato dalla motrice. E' bene
anche ricordare che: - Le coperture sopraccitate ovvero
quella della motrice e quella relativa al rischio
statico non coprono il rischio dell’uso delle medesime.
Questo vuol dire che eventuali danni provocati durante
le operazioni di carico e scarico, di scavo, trasporto
eccetera non sono considerate da circolazione e pertanto
bisognerà tutelarsi, se si ritiene opportuno, con
un’altra polizza di responsabilità civile dell’azienda
agricola; - Sono considerati rimorchi agricoli anche gli
automizzatori, gli spargiletame, i caricabotte ecc.; -
Non necessitano di alcuna garanzia assicurativa gli
strumenti trasportati dalla trattrice; - Il Codice della
Strada non impone l’obbligo di esporre i contrassegni
assicurativi sulla macchina agricola, però è opportuno
averli con sé, assieme al relativo contratto o fotocopia
dello stesso, in modo da esibirli, se richiesti, alle
autorità del caso; - La circolazione di una macchina
agricola sprovvista di assicurazione prevede una
sanzione amministrativa da uno a quattro milioni, più il
possibile sequestro del veicolo. Note tecniche: - Il
massimale[3] minimo previsto dalla legge è attualmente
di 1,5 miliardi, ma con un modesto soprapremio risulta
conveniente portare il massimale a valori più elevati. -
L’assicurazione non è operante se il conducente non è
abilitato alla guida oppure guida in stato di
ubriachezza o sotto l’effetto di sostanze stupefacenti.
- La forma assicurativa della macchina agricola e dei
relativi rimorchi è a tariffa fissa; ciò vuol dire che i
premi da pagare non sono soggette ad aumenti o a
riduzione come avviene per la tariffa relativa alle
autovetture (bonus-malus) Documenti di guida Documenti
per la circolazione stradale Durante la marcia su strada
è necessario portare con sé i seguenti documenti: -
patente di guida; - carta di circolazione del mezzo; -
targa di immatricolazione della trattrice; - targa
ripetitrice della trattrice applicata sul lato
posteriore del rimorchio; - certificato di idoneità
tecnica del rimorchio se la sua massa complessiva è
inferiore a 1,5 t; - carta di circolazione e targa di
immatricolazione del rimorchio se la massa complessiva
supera 1,5 tonnellate; - i contrassegni assicurativi
della macchina agricola e del rimorchio, assieme al
contratto assicurativo o fotocopia dello stesso. Patenti
di guida delle macchine agricole La patente di categoria
A, conseguibile a 16 anni, abilita alla guida di
macchine agricole o loro complessi con le seguenti
caratteristiche: lunghezza m 4; larghezza m 1,60;
altezza m 2,50; velocità massima 40 km all’ora; massa
complessiva a pieno carico fino a 2,5 tonnellate con
nessun passeggero a bordo. La patente categoria B,
conseguibile a 18 anni, abilita alla guida di macchine
agricole anche in servizio di traino indipendentemente
dal loro peso e se previsto dalla carta di circolazione,
anche se trasportano altre persone, oltre al conducente.
Non occorre la patente di guida per condurre un
motocoltivatore avente peso inferiore a 5 quintali con
il conducente a terra. Chi è in possesso
dell’autorizzazione per esercitarsi alla guida per il
conseguimento delle patenti A o B, “foglio rosa”, può
esercitarsi alla guida non solo su veicoli delle
categorie per le quali è stata richiesta la patente ma
anche sulle macchine agricole. Sulla macchina agricola
durante le esercitazioni di guida non esiste l’obbligo
di applicare il contrassegno con la lettera alfabetica P
del principiante. Se la macchina agricola non può
trasportare altre persone oltre al conducente, le
esercitazioni possono svolgersi con alla guida il solo
candidato, purché avvengano in luoghi poco trafficati.
La sanzione amministrativa per il mancato rispetto della
guida in luoghi poco frequentati è superiore a circa 50
euro. Dispositivi di segnalazione visiva e di
illuminazione: Le macchine agricole semoventi devono
essere equipaggiate con i seguenti dispositivi visivi e
di illuminazione: Anteriormente: - 2 luci di posizione
di colore bianco - 2 proiettori abbaglianti e
anabbaglianti di colore bianco - 2 indicatori di
direzione lampeggianti, di colore giallo ambra
Posteriormente: - 2 luci di posizione di colore rosso -
2 luci di arresto di colore rosso, più intenso di quello
delle luci di posizione - una luce per la targa di
colore bianco - 2 catarinfrangenti rossi, di qualsiasi
forma tranne che triangolare - 2 frecce di direzione
lampeggianti, di colore giallo ambra Lateralmente: - 2
indicatori di direzione lampeggianti, di colore ambra Se
la macchina agricola semovente è di dimensioni
eccezionali, dovranno essere montate le luci d’ingombro:
anteriormente di colore giallo ambra e posteriormente
rossi. Qualsiasi macchina agricola trainata che, durante
la marcia, limiti la visibilità dei dispositivi visivi
della macchina trainante, deve essere equipaggiata con
anteriormente: - 2 luci di posizione di colore bianco,
se il rimorchio è largo superiore di 1,60 m - 2
catadiottri bianchi non triangolari Posteriormente: -
due luci di posizione di colore rosso - due luci di
arresto ( stop) di colore rosso. - 2 indicatori di
direzione lampeggianti, di colore giallo ambra - una
luce che illumina la targa di colore bianco - 2
catadiottri rossi a forma di triangolo Nei lati:: - 2
catadiottri non triangolari di colore arancione o giallo
ambra - 2 luci di posizione di colore ambra, se la
lunghezza è superiore a sei metri Sulle macchine
agricole non abilitate al carico, i dispositivi previsti
possono essere montati su di un supporto amovibile.
Note: Se la targa, con il passare del tempo risultasse
non perfettamente leggibile perché sbiadita, ricoperta
di ruggine o graffiata, è necessario provvedere ad una
nuova immatricolazione della macchina agricola. Lo
stesso obbligo vale anche se la targa rimanesse
distrutta in un incidente stradale. In caso di furto,
smarrimento o distruzione della targa è, invece,
necessario esporre entro due giorni denuncia agli organi
di polizia che ne prendono ufficialmente atto e
rilasciano idonea ricevuta. Trascorsi 15 giorni dalla
presentazione, se permangono i motivi che hanno portato
alla denuncia, l’intestatario deve richiedere alla
Direzione generale della Motorizzazione Civile una nuova
immatricolazione. Durante l’aspettativa della nuova
targa è consentita la marcia del veicolo previa
apposizione sullo stesso di un pannello a fondo bianco
riportante le indicazioni contenute nella targa
originaria e con le stesse dimensioni. Il codice Civile
obbliga il proprietario della macchina, in solido con il
conducente, a risarcire i danni arrecati a persone,
animali e cose durante la circolazione del veicolo. Per
questo tipo di responsabilità è obbligatorio stipulare
una polizza assicurativa che copre i danni citati, entro
i limiti dei massimali fissati. La copertura
assicurativa vale anche per i danni derivanti da difetti
di costruzione o da errori di manutenzione.
L’assicurazione risarcisce anche i danni subiti dalle
persone trasportate, ma solo se il veicolo è adibito al
trasporto di persone. Non sono compresi
nell’assicurazione obbligatoria il conducente ed i danni
subiti dal proprio veicolo. è però possibile, a
richiesta, estendere la copertura assicurativa non solo
al conducente ed ai danni propri, ma anche ad altri
eventi (furto, incendio, assistenza stradale, ecc.).
Somma massima che l’assicurazione paga per indennizzare
i danni che il veicolo può provocare. E’ una forma
assicurativa valida solo per le autovetture che, per gli
anni successivi alla stipula del contratto, prevedono
una riduzione del premio da pagare per gli assicurati
che non hanno fatto incidenti, mentre un aumento del
premio annuale è imposta alle persone che si sono rese
responsabili di sinistri stradali.
APPUNTI DI ESTIMO: Comodi e scomodi - Aggiunte e
detrazioni Se il bene immobile da stimare non è in
condizioni ordinarie e presenta caratteristiche
particolari che lo differenziano dai termini di
confronto, il valore ordinario non è ancora quello
definitivo di stima e andrà modificato: maggiorandolo se
il bene presenta caratteristiche di maggior pregio,
riducendolo se presenta caratteristiche di minor valore.
Per passare dal valore ordinario a quello effettivo ci
sono due fasi: Correzione del valore ordinario; Aggiunte
e detrazioni al valore ordinario. Comodi e scomodi: Sono
caratteristiche straordinarie che consistono in qualità
astratte ma utili per dare un valore all’immobile,
difficili da valutare separatamente, ma la cui presenza
costituisce un attributo di cui il mercato tiene conto.
Sono esempi di comodi una posizione particolarmente
favorevole, un bel panorama, la salubrità della zona,
una distribuzione razionale degli spazi in un
appartamento, ecc. sono esempi di scomodi i caratteri
opposti ai precedenti. La presenza di comodi o scomodi
comporta una correzione del valore ordinario, che potrà
avvenire in percentuale dell’intero valore già valutato
o in percentuale del rapporto Sommatoria V/Sommatoria p,
il quale, moltiplicato poi per il parametro px, fornirà
il valore globale corretto. Nella stima del valore di
capitalizzazione dei redditi la correzione percentuale
potrà essere fatta sul rapporto S Bf/S V, vale a dire
sul saggio di capitalizzazione. L’entità percentuale
della correzione deve rispecchiare il diverso grado di
apprezzamento da parte del mercato di beni dotati della
caratteristica di comodo o scomodo rispetto a beni
normali. La determinazione di tale entità è compito non
semplice del perito e richiede la conoscenza dei prezzi
di molti beni nelle diverse condizioni. Aggiunte e
detrazioni Se le caratteristiche di straordinarietà sono
costituite da elementi di per sé valutabili, la loro
stima deve essere fatta a parte e il loro valore andrà
aggiunto o detratto al valore del bene già eventualmente
corretto per la presenza di comodi o scomodi. Per dare
una idea di quali possano essere questi elementi,
diciamo che danno luogo ad un’aggiunta i maggiori
redditi transitori a qualunque causa dovuti (esenzione
temporanea dalle imposte, canoni contrattuali superiori
all’ordinario), le maggiori consistenze riproducibili
(fabbricati eccedenti le ordinarie dotazioni nei fondi
rustici, migliori rifiniture nei fabbricati civili), le
pertinenze legate al bene per legge o per volontà
contrattuale (scorte aziendali, mobili e arredi),
eccetera; danno invece luogo a detrazioni i minori
redditi transitori, i debiti ipotecari, i diritti a
favore di terzi (usufrutto, rendita), le minori
consistenze sanabili (mancanza di edifici, stato di
conservazione inferiore all’ordinario), ecc.
